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Affitti brevi

14 Maggio 2024
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Tempo di lettura 3 minuti

Sicuramente avrai sentito parlare, almeno una volta, di affitti brevi, ma sai davvero di cosa si tratta?

Per chi cerca un appartamento per brevi giorni durante le vacanze oppure durante un trasferimento a causa del lavoro, l’affitto breve è la soluzione ideale per chi vuole avere tutta la sicurezza e tutti i comfort di casa propria.

Di fatto, gli affitti brevi fanno riferimento alla locazione di un immobile per un periodo non superiore ai 30 giorni; per questo genere di contratti non è prevista la registrazione.

Cosa sono gli affitti brevi

Gli affitti brevi sono una particolare tipologia di contratti di locazione individuata dall’articolo 4 del D.L. 50/2017.

La indicazione di affitto breve indica una locazione di tipo temporanea, ovvero una specifica tipologia di contratto temporaneo che può essere eventualmente rinnovato. 

Nel momento in cui si sceglie di avvalersi di questa tipologia di affitto, significa che si decide di mettere in uso la propria casa per periodi limitati, anche solo per qualche notte, senza vincolarti con i classici contratti di affitto (4 anni più 4 anni). 

In questa situazione il proprietario ha la possibilità di decidere di affittare la propria casa per periodi brevi, rispettando però le norme vigenti. Infatti, a partire dal primo giugno del 2017, le cose sono cambiate, con la c.d. normativa Airbnb, applicata dall’Agenzia delle Entrate. 

Il problema è che oggi molto proprietari si trovano in una condizione in cui si sono trovati impreparati e confusi difronte a queste novità. Andando a guardare quanto spiegato dall’Agenzia delle Entrate si rileva che “per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di durata non superiore a 30 giorni, di immobili ad uso abitativo, che viene stipulato da persone fisiche“.

Vista la definizione di affitti brevi dell’Agenzia delle Entrate, possiamo quindi dividere gli affitti brevi in due categorie: 

  • Gli affitti brevi di natura turistica, di durata inferiore ai 30 giorni. Per questi contratti non è previsto l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, non ci sono obblighi relativi al pagamento di bolli per la registrazione, ma è sufficiente seguire le regole dettate dall’Agenzia.
  • Gli affitti brevi di natura transitoria,per le locazioni di durata superiore ai 30 giorni fino ai 18 mesi. In questi casi è previsto l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, il pagamento di un imposta di bollo (pari a 16€ ogni 100 righe di contratto) e di un imposta di registro (2% del canone con un minimo di 67€).

Caratteristiche dell’immobile

Per delineare un affitto breve risulta necessario che gli appartamenti devono avere delle caratteristiche specifiche.

Innanzitutto si deve trattare di un immobile residenziale e non commerciale. Oltre ad avere l’agibilità deve presentare alcune caratteristiche tecniche precise. Le categorie catastali, ad esempio, dovranno essere comprese tra A1 e A11, a esclusione di quella A10, destinata ai locali adibiti a ufficio.

In linea generale si ravvisa che tante volte le caratteristiche tecniche dell’immobile variano da regione a regione, ogni ente territoriale ha un suo regolamento che disciplina la materia. 

Questo significa che ogni caso le abitazioni destinate a uso turistico devono rispettare parametri che garantiscano la salubrità degli ambienti:

  • l’immobile deve avere soffitti di altezza non inferiore ai 2.70 metri;
  • per ospitare due persone la superficie minima sarà di 38 mq, mentre per accogliere solo un ospite il minimo ammesso è di 28 mq;
  • la camera da letto dovrà essere separata dalla zona soggiorno, che potrà avere un angolo cottura;
  • gli ambienti dovranno essere forniti di finestre.

Dal punto di vista metrico si rileva che in linea generale ogni locale dell’appartamento dovrà avere misure minime per tutelare la salute degli inquilini; spesso le Regioni adottano un proprio regolamento che può variare da contesto a contesto.

Aspetti fiscali

Il D.L. 50/2017 ha introdotto la possibilità per i locatori di aderire al regime fiscale della cedolare secca con aliquota del 21%. 

La cedolare secca relativa agli affitti brevi costituisce un regime fiscale opzionale che consente di versare un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali locali. Questa agevolazione è aperta a coloro che percepiscono redditi derivanti dalla locazione di immobili e detengono diritti reali su di essi. Il regime della cedolare secca 2024 subirà significative modifiche. L’aliquota per gli affitti brevi rimarrà stabile al 21% per il primo appartamento affittato. Tuttavia, l’aliquota sarà aumentata al 26% solo a partire dal secondo appartamento locato.

Va sottolineato che possono aderire alla cedolare secca 2024 le persone fisiche titolari di diritti di proprietà o di godimento (come l’usufrutto) su un immobile, a condizione che tale locazione non avvenga nell’esercizio di attività di impresa o professionale.

Le opzioni disponibili per la tassazione delle locazioni brevi nel 2024 si presentano sostanzialmente nei seguenti modi:

  1. Tassazione ordinaria Irpef e relative addizionali sui redditi da locazione breve – Optando per questa soluzione, i canoni percepiti concorreranno a formare i redditi complessivi dei contribuenti, soggetti poi a tassazione Irpef in base allo scaglione di appartenenza, con aliquote che vanno dal 23% al 43%.
  2. Cedolare secca – L’aliquota da applicare è quella ordinaria del 21% per il primo immobile, mentre viene maggiorata al 26% per gli immobili successivi, con un limite massimo di quattro immobili. Dal quinto immobile in poi, è necessaria l’apertura della partita IVA.

 

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